Voorkom problemen bij het kopen van een huis in regio Spijkenisse

Wie als koper op tijd naar de notaris gaat, krijgt een goed afgewogen advies over waar hij op moet letten. Bijvoorbeeld advies over bezwarende bepalingen (erfdienstbaarheden en dergelijke) die aan het huis kunnen kleven, de mogelijke financieringsvormen, de gevolgen van de koop van een verhuurd huis, enzovoorts. De verkoper doet er eveneens goed aan tijdig de notaris te raadplegen. Hij krijgt advies over de verplichtingen die hij tegenover de koper heeft. Koper en verkoper kunnen zowel voor advies als voor het sluiten van de koopovereenkomst bij de notaris terecht. De notaris moet altijd de formele overdracht van een huis regelen. Hij doet dat via een akte van levering (de zgn. leveringsakte). De leveringsakte en - als de koper een deel van de betaling via hypothecaire financiering regelt - de hypotheekakte worden bij de notaris ondertekend oftewel 'gepasseerd'. In het verlengde van de wettelijke bepaling dat de kosten van de levering voor rekening komen van de koper (kosten koper) heeft de koper het recht de notaris te kiezen voor het opmaken en passeren van de akte(n). Partijen kunnen gezamenlijk afspreken dat in afwijking van de hoofdregel de verkoper deze notariële kosten voor zijn rekening neemt. Meestal betaalt de verkoper dan ook de verschuldigde overdrachtsbelasting ('kosten verkoper' of 'vrij op naam'). Ook dan is de keuze van de notaris in principe aan de koper.

De koopakte of koopovereenkomst is een schriftelijke afspraak tussen de verkoper en de koper van een huis. Daarin leggen zij vast dat het huis onder bepaalde voorwaarden, tegen betaling van een bepaalde prijs en op een afgesproken datum eigendom wordt van de koper. Als de koopakte zonder notariële tussenkomst is opgesteld zijn daarin vaak nog niet alle juridische haken en ogen geregeld.

En juist die aspecten kunnen aanleiding zijn om een huis wel of niet te kopen. Daarom is het belangrijk dat de notaris wordt ingeschakeld voordat een 'voorlopige' koopakte wordt ondertekend. Hij biedt de noodzakelijke deskundige begeleiding en advisering op juridisch gebied. De notaris houdt de belangen van alle partijen in de gaten. Een koopakte, ook al wordt deze vaak de 'voorlopige' koopovereenkomst genoemd, is een overeenkomst die u bindt. De term voorlopige betekent alleen, zoals eerder aangegeven, dat de eigendom nog moet overgaan van verkoper naar koper. Een koopovereenkomst met een particuliere koper moet altijd schriftelijk worden aangegaan. Voor de koper geldt bovendien een bedenktijd van drie dagen; gedurende drie dagen kan hij de koopovereenkomst ontbinden. Drie dagen zijn echter snel om.

Uitsluitend wanneer u in de koopovereenkomst ontbindende voorwaarden heeft opgenomen, kunt u in principe zonder verdere kosten van de koop af. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is de afspraak dat u van uw koop af kan komen wanneer u uw financiering niet binnen een bepaalde termijn rond heeft.

Bij nieuwbouwprojecten wordt niet alleen een koopovereenkomst gesloten, maar ook een aannemingsovereenkomst. Ook hier geldt weer het belang van tijdige inschakeling van de notaris. Hij kan alle juridische consequenties op dit terrein overzien. Zo worden geschillen over nakoming van de overeenkomst voorkomen. Gewoonlijk laat de bouwer het juridische deel van het gehele project door één notaris behandelen. Die notaris beschikt over het bouwplan, het bestek en de voorwaarden van de bouwer. De koper van een huis uit een bouwcomplex kan voor advies zijn eigen notaris inschakelen; dit brengt wel extra kosten met zich. Zet ook hier niet te snel uw handtekening onder de koopovereenkomst. U moet vooraf zeker weten, dat u de hypotheek kunt rondkrijgen. Want als u getekend heeft zonder de financiering als ontbindende voorwaarde op te nemen en dan tot de ontdekking komt dat u de koopsom niet kunt opbrengen, dan moet u een hoge boete (meestal 10% van de koopsom) betalen om van de koop af te komen.

In samenwerking met o.a. de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is een model koop-/aannemingsovereenkomst met bijbehorende Algemene Voorwaarden en toelichting opgesteld. In dit model zijn de rechten en plichten van de koper van een nog (af) te bouwen huis en de aannemer zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.
In het model koop-/aannemingsovereenkomst zijn regels opgenomen, die betrekking hebben op: tijdstip van eigendomsoverdracht van grond en huis
grootte van de waarborgsom
wijze van betaling
moment van oplevering.

Bij de koop-/aannemingsovereenkomst horen ook algemene voorwaarden. Daarin worden voor de koop en bouw van woningen onderwerpen geregeld die op elke nieuwbouw van toepassing zijn. Voorbeelden daarvan: gevolgen van wijziging in de bouw
aanleg van leidingen
controle op de uitvoering
onderhoudstermijn
aansprakelijkheid van de aannemer
garantieregeling.

De notaris kan koper en verkoper informeren over de bijzonderheden van de modelovereenkomst en de (financiële) zekerheid bij toepassing van de algemene voorwaarden. Ook de minder voordelige en ingewikkelde aspecten licht hij toe. Dat brengt zijn positie met zich mee. De notaris staat tussen de partijen in; hij is onpartijdig.

De leveringsakte (dit is de akte die ervoor zorgt dat de eigendom overgaat) moet door een notaris worden opgemaakt en door de verkoper, de koper en de notaris worden ondertekend. De inhoud van de leveringsakte moet in overeenstemming zijn met de eerder gesloten koopakte. Overigens zal de notaris proberen eventuele 'gaten' in de koopakte in een zo vroeg mogelijk stadium te ontdekken. Hij nodigt daartoe partijen en hun adviseurs uit voor een bespreking op zijn kantoor. De eigendomsoverdracht is pas compleet nadat de notaris een afschrift van de leveringsakte heeft ingeschreven in de openbare registers bij de Dienst voor het kadaster en de openbare registers. Bij het kadaster worden alle onroerende zaken geregistreerd, met nauwkeurige plaatsaanduidingen. Uit de openbare registers blijkt wie eigenaar van welk huis is. Naast de leveringsakte wordt ook een afschrift van de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Beide inschrijvingen zijn openbaar zodat iedereen kan informeren op wiens naam een bepaald huis staat en welke hypotheken er op rusten.

Het kan in een akte van levering gaan om een geheel of gedeeltelijk kadastraal perceel. Er is sprake van een geheel kadastraal perceel als een volledig in de kadastrale registratie met 'gemeente', 'sectie' en 'nummer' omschreven stuk grond met het daarop gebouwde wordt geleverd. Heeft de koop slechts betrekking op een gedeelte van het kadastraal perceel, dan wordt in de akte van levering aangeven om welk gedeelte het gaat.

Als een gedeelte van een kadastraal perceel is verkocht moet het Kadaster de grenzen van de nieuw te vormen percelen opnemen (het verkochte en het resterende deel). Het aanwijzen en opmeten van de nieuwe grenzen gebeurt doorgaans na de levering.
De opmeting kan alleen als aan twee voorwaarden wordt voldaan: Beide partijen moeten het eens zijn over de ligging van de nieuwe grenzen. Daarom vindt de aanwijzing daarvan in aanwezigheid van zowel koper als verkoper plaats. Enkele maanden na de levering krijgen beiden een oproep om de nieuwe grenzen in het terrein aan te wijzen aan een medewerker van het Kadaster. Als partijen het niet eens zijn wordt niet gemeten. In dat geval kan de notaris desgevraagd adviseren, opdat partijen het alsnog eens worden. Als een medewerker van het Kadaster vanwege onenigheid tussen partijen twee keer moet komen, worden extra kosten in rekening gebracht.
De aanwijzing van de nieuwe grens mag niet strijdig zijn met wat hierover in de akte van levering staat. Het is verstandig bij de akte een kaart toe te voegen waarop het gekochte gedeelte van het perceel is aangegeven. Tijdens de opmeting ter plaatse kunnen de verkoper en de koper dan de exacte grenzen aangeven.

Als aan beide voorwaarden is voldaan wordt direct na de aanwijzing of zo kort mogelijk daarna de nieuwe grens door het kadaster opgemeten. Na de meting worden de Kadastrale kaart en de registratie bijgewerkt. Op de kaart worden de nieuwe perceelgrenzen ingetekend. Vervolgens krijgt elk gedeelte van het perceel een eigen kadastraal nummer. Hierna wordt elk gedeelte als nieuw, geheel perceel in de kadastrale registratie opgenomen. Het oorspronkelijke perceelnummer vervalt.

Voor inschrijving van de akte van levering en eventueel van de hypotheekakte brengt het kadaster kosten in rekening. Omdat de inschrijving meestal in opdracht van de notaris gebeurt, stuurt het kadaster de rekening naar de notaris. Deze brengt de kadastrale kosten weer bij u in rekening. Het tarief voor inschrijving van de akte van levering hangt af van de vraag of er sprake is van uitsluitend gehele of (ook) gedeeltelijke kadastrale percelen en van het aantal nieuwe rechthebbenden. Soms spelen ook de oppervlakte van het verkochte perceel en de koopsom een rol. De inschrijvingskosten van een hypotheekakte hangen af van de hoogte van de daarin vermelde hoofdsom. De inschrijvingskosten zijn vrij van btw.

De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek. Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terugkrijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met aflossing van de hypotheek) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. De belangrijkste vormen zijn op dit moment de lineaire hypotheek en annuïteitenhypotheek. Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds eenzelfde bedrag (aflossing) terug; de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente.

In het beginsel is de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar voor de inkomstenbelasting indien één van de hiervoor genoemde hypotheekvormen wordt gehanteerd. Op grond van overgangswetgeving zijn echter ook andere hypotheekvormen fiscaal toegestaan indien de leningen zijn aangegaan vóór 1 januari 2013 of door oversluiting daarvan een voortzetting vormen. Hierbij kan gedacht worden aan een hypotheek met levensverzekering; hierbij betaalt u de normale rente maar lost u niet af; in plaats van aflossing betaalt u een premie voor een levensverzekering; de uitkering van de levensverzekering wordt later gebruikt om de lening af te lossen. Ook kan kapitaal worden opgebouwd op een spaarrekening of door middel van beleggingen om te zijner tijd de hypothecaire schuld af te lossen. Ook komt nog voor de aflossingsvrije hypotheek, waarbij alleen rente wordt betaald en geen kapitaal wordt opgebouwd.

Alle vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren door een deskundige adviseur over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting.

Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering gesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening afgelost. Daarna hebben de erfgenamen een hypotheekvrij huis. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, doch in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert.

Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.

Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. Dit zogeheten huurbeding wordt ook in de openbare registers ingeschreven. Als een huis dan toch zonder toestemming wordt verhuurd en/of de huur voor lange tijd vooruit wordt betaald, dan hoeft de bank daar - na toestemming van de President van de Rechtbank bij openbare verkoop geen rekening mee te houden. De huurder zal in zo'n geval het huis moeten ontruimen. Als de huurder in het huis mag blijven wonen, dan moet hij aan de nieuwe eigenaar opnieuw huur betalen. Iedere huurder kan in de hypotheekakte betreffende het huis nagaan hoe zijn rechten liggen. Deze akte is immers in de openbare registers ingeschreven.

De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging. De notaris zorgt ervoor dat het recht van hypotheek en de verdere bijzonderheden worden ingeschreven in de openbare registers.

Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na aflossing van schuld.

Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.

Koop en verkoop van een huis kan de huidige en toekomstige eigenaar voor onverwachte problemen plaatsen. Bovendien bevatten de stukken van makelaar, notaris of bank geen alledaags taalgebruik. Zonder volledigheid te pretenderen komen in deze paragraaf enkele bijzondere gevallen, voetangels en klemmen aan de orde.

Erfpacht
Niet altijd staat een huis op 'eigen' grond, soms is die grond door bijvoorbeeld de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag worden betaald. Dit bedrag, de erfpachtcanon, wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. De koper moet dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke, jaarlijkse) lasten.

Huisvestingsvergunning
Wie een huis koopt krijgt daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. Daarvoor is in een aantal gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs - een huisvestingsvergunning nodig. In de 'voorlopige' koopakte kan de ontbindende voorwaarde worden opgenomen dat de koop niet doorgaat als geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een flat is bovendien in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kan een ontbindende voorwaarde worden opgenomen in de 'voorlopige koopakte'.

Waarborgsommen
De 'voorlopige' koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door hem beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven.

Verwachtingen
De koper heeft bepaalde verwachtingen van de aankoop van een huis. Hij moet de eigendom verkrijgen van het huis met de eigenschappen die hij mag verwachten. Is bijvoorbeeld de garage zonder vergunning tot studeerkamer verbouwd en weet de verkoper dat de koper de studeerkamer als zodanig wil gebruiken? In zo'n geval moet de verkoper de koper waarschuwen dat de gemeente misschien zal eisen de garage in de oorspronkelijke staat terug te brengen. Als de verkoper deze informatieplicht niet nakomt, dan kan de koper nakoming of herstel vorderen of de overeenkomst ontbinden. De verkoper kan dan een boete verschuldigd zijn, meestal van hetzelfde bedrag als andersom het geval is. Overigens zal de notaris bevorderen dat dergelijke zaken voor het sluiten van de koopovereenkomst ter sprake worden gebracht.

Lasten en beperkingen
De verkoper moet de koper vertellen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als de koper deze uitdrukkelijk heeft aanvaard kan de verkoper ervan uitgaan dat de koper niet kan klagen. De notaris kan de verkoper helpen voor het sluiten van de koopovereenkomst de bijzondere lasten en beperkingen op een rijtje te zetten.

Bodemvervuiling
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. De notaris adviseert over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) risico's tussen partijen verdeelt.

Opletten
Voordat u een koopovereenkomst aangaat moet u ook nog andere zaken nagaan: komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie en onder welke voorwaarden?
komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen?
moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw?
voor wiens rekening komen de kosten van over dracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)?
moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen?
kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen?
zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald?
kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden.
komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.

De koop van een huis brengt naast de koopsom ook extra kosten met zich mee. Hierbij moet gedacht worden aan de overdrachtsbelasting (voor woningen 2 % en voor andere registergoederen 6 %), de kadastrale rechten en de notariskosten. Zoals hiervoor al vermeld zijn in veel gevallen die kosten voor de koper (kosten koper). Soms neemt de verkoper ze voor zijn rekening (vrij op naam).

Indien u de notaris vraagt welk honorarium voor de bedoelde akte in rekening wordt gebracht, moet het bedrag van de offerte van de notaris de hiervoor genoemde noodzakelijke en de overige gebruikelijke werkzaamheden in ieder geval dekken. Daarnaast is het van belang te weten wat de financiële gevolgen zijn indien - naast de gebruikelijke werkzaamheden - nog extra of vervolgwerkzaamheden worden verricht. Deze werkzaamheden kunnen een gevolg zijn van de bijzondere omstandigheden in dit concrete geval maar u kunt ook specifiek om deze extra werkzaamheden hebben gevraagd. Overigens kan de notaris zijn offerte op verschillende manieren inrichten. Hij kan een vast bedrag aangeven voor de gebruikelijke werkzaamheden; hij kan aangeven welk bedrag er gemiddeld door zijn kantoor voor vergelijkbare werkzaamheden wordt gedeclareerd of binnen welke marges dat bedrag meestal ligt; hij kan een (redelijke) schatting maken van de voor de gevraagde werkzaamheden te verwachten kosten; hij kan aangeven welk uurtarief hij bij de betreffende werkzaamheden in rekening brengt, aangevuld met een schatting van de te verwachten kosten in het concrete geval, enz. Het is derhalve van groot belang dat u bij twijfel navraagt welke 'lading' precies door de offerte wordt gedekt.

Wanneer u een notaris opdracht geeft tot het opmaken van de leveringsakte en hypotheekakte van de door u in eigendom te verkrijgen woning, kunt u aangeven welke wensen u heeft over de daarbij uit te voeren werkzaamheden. Een groot deel van die werkzaamheden ligt echter al vast, op grond van de taak van de notaris.

In geval van een akte van levering (ook wel transportakte of leveringsakte genoemd) moet de notaris een uitgebreid onderzoek doen naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper en naar de eventueel aan de eigendom verbonden verplichtingen. Tevens ziet de notaris erop toe dat zowel de verkoper als de koper voldoet aan de in de koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen die samenhangen met de levering. Zo zal de notaris erop toezien dat de verkoper de woning, volgens afspraak, zonder hypotheek of beslag levert en dat de koper de koopsom tijdig bij hem stort.
In dat kader kunt u de volgende werkzaamheden van de notaris verwachten:

1. Onderzoek in de eigendomsakte van de verkoper naar hoe en wanneer de eigendom is verworven.
2. Eventueel verder onderzoek in het kadaster als (het afschrift van) de eigendomsakte niet meer aanwezig is of niet de huidige situatie weergeeft;
3. Controle bij het kadaster naar de tenaamstelling van de woning (met het oog op het opmaken van de koopovereenkomst of meteen na ontvangst van de al getekende koopovereenkomst); herhaling van dit onderzoek vlak voor het tekenen van de akte van levering;
4. Het desgewenst opmaken van de koopovereenkomst, in het bijzijn van verkoper en koper en de makelaar(s);
5. Controle van de identiteit van verkoper/koper, aan de hand van identiteitspapieren (paspoort/rijbewijs);
6. Onderzoek naar de huwelijkssituatie (of geregistreerd partnerschap). Was verkoper ten tijde van de eigendomsverkrijging gehuwd en is dat nu nog zo?
7. Zo nodig onderzoek naar de persoonlijke omstandigheden van de verkoper in andere registers (faillissements-, curatele-, bewind-, gezags-, huwelijksgoederenregister of handelsregister);
8. Het drie maal controleren bij het kadaster op eventueel aanwezige hypotheken (en beslagen) op de woning, namelijk rond de koopovereenkomst, vlak voor het tekenen van de akte van levering en dadelijk na de inschrijving in het kadaster;
9. Onderzoek naar eventueel uit het kadaster blijkende belemmeringen (Wet Voorkeursrecht Gemeenten, Belemmeringenwet Privaatrecht, enz.);
10. Zo nodig toestemming van echtgenoot, van bijvoorbeeld de gemeente in geval van erfpacht of van de Vereniging van eigenaars in geval van een appartementsrecht;
11. Onderzoek of er sprake is van een monument dan wel de woning binnen een beschermd stadsgezicht ligt;
12. Gebruikelijk onderzoek naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen of bijzondere bepalingen (kettingbedingen of gemeentelijke voorschriften) en opname van de geldende bepalingen in de akte van levering;
13. Het opmaken van de akte van levering, met toezending vooraf van de ontwerptekst aan verkoper/koper en ieders makelaar;
14. Het gevraagd en ongevraagd geven van voorlichting over de consequenties van de overdracht;
15. Het toezicht houden op de betaling van de overeengekomen waarborgsom of op de afgifte van een bankgarantie;
16. Het tijdig sturen van nota's van afrekening aan koper en verkoper met vermelding van koopsom, verrekening van jaarlijkse lasten indien deze door de verkoper zijn opgegeven, opgave van de verschuldigde overdrachtsbelasting (2% over de koopsom bij een woning en 6 % bij andere registergoederen; bij erfpachtcanon is een hoger bedrag verschuldigd) en verdere kosten. Op verzoek van de makelaar wordt meestal ook diens courtage op de rekening gezet. De waarborgsom en het eindbedrag van de nota van afrekening moeten door de koper tijdig worden overgemaakt naar de derdengeldenrekening van de notaris. Wat betreft het eindbedrag moet dit zo tijdig gebeuren dat de bank van de notaris de ontvangst ervan kan bevestigen vóórdat de akte van levering wordt gepasseerd. Voor een overboeking door de bank van een hypotheeksom geldt hetzelfde. Eindigt de nota van afrekening met een te ontvangen bedrag, dan wordt dit overgemaakt zodra het derde onderzoek (na de inschrijving in het kadaster, zie punten 8 en 20) bevestigd heeft dat zich geen onverwachte situaties hebben voorgedaan. Indien u daarmee instemt wordt een kopie van de nota van afrekening desgewenst ook aan uw makelaar toegezonden;
17. Controle dat de volledige koopsom (inclusief de hypotheeksom) tijdig op de derdengeldenrekening is gestort;
18. Het maken van een onderhandse volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn;
19. Het na het geven van een toelichting ondertekenen van de akte van levering ('passeren') en de aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de eigendomswijziging;
20. Na de inschrijving controle aan de hand van het derde kadasteronderzoek (zie punt 8) of er geen (verdere) beslagen zijn gelegd en het vervolgens uitbetalen van de gelden.
21. Toezending van het door het kadaster van een inschrijvingsstempel voorziene afschrift van de akte (het 'eigendomsbewijs').

Ingeval van een hypotheekakte zijn naast een groot deel van de hierboven reeds genoemde werkzaamheden ook de volgende notariële werkzaamheden gebruikelijk:

1. Opvragen/bestuderen van de hypotheekinstructie van de financier die geld aan de koper leent en het aan de hand daarvan zo nodig contact opnemen met financier en de koper;
2. Opmaken van de hypotheekakte op basis van de gegevens die ook voor de akte van levering zijn verzameld en toezending van het ontwerp van die akte aan de koper;
3. Hypotheekadviseur en financier krijgen met uw instemming desgewenst een ontwerp van de hypotheekakte toegezonden;
4. Hypotheekadviseur en financier krijgen met uw instemming desgewenst ook een kopie van de nota van afrekening;
5. Het na het geven van een toelichting passeren van de hypotheekakte en aanbieding van een afschrift aan het kadaster ter inschrijving van de hypotheek;
6. Toezending van een afschrift van de hypotheekakte, met de zogenaamde 'notarisverklaring', aan de financier en een kopie ervan aan de koper.

Voor extra of vervolgwerkzaamheden kan de notaris extra kosten in rekening brengen. Zo kan het zijn dat de verkoper inmiddels gescheiden is of zijn echtgenoot overleden is. Indien niet meteen stukken overhandigd kunnen worden die duidelijk maken hoe de situatie nu is en waarmee de notaris verder kan, moeten extra werkzaamheden verricht worden die aan de verkoper in rekening worden gebracht. Het kan dan gaan om het opmaken van een verklaring van erfrecht, het verkrijgen van een volmacht van de ex-echtgenoot of van de erfgenamen, enz.

Ook kan het onderzoek in de registers leiden tot vervolgwerkzaamheden (de verkoper blijkt bijvoorbeeld net failliet verklaard zodat medewerking van de faillissementscurator nodig is, of een van de verkopers is minderjarig zodat machtiging aan de Kantonrechter moet worden gevraagd). Extra werkzaamheden kunnen ook voortvloeien uit het onderzoek naar de juridische belemmeringen. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot een nader onderzoek bij de gemeente, het vragen van toestemming aan derden of het extra vestigen of juist laten vervallen van erfdienstbaarheden.

Soms zijn tussen verkoper en koper afspraken gemaakt die in de BTW-sfeer liggen en die extra werkzaamheden voor de notaris meebrengen. Ook kan het al dan niet toepasselijk zijn van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting en het beroep daarop tot extra werkzaamheden aanleiding geven, bijvoorbeeld het beroep op een landbouwvrijstelling in geval van de levering van een perceel grond. In de agrarische sfeer vallen de bemoeienissen van de notaris bij de overdracht van melk- of mestquota niet onder de 'basis'-offerte voor de overdracht van de bijbehorende grond. Indien bij het kadasteronderzoek is vastgesteld dat er een hypotheek of beslag op het verkochte rust, moet gevraagd worden hoeveel de verkoper in verband daarmee verschuldigd is en moet de betreffende instantie toestemming geven tot 'doorhaling' van de hypotheek of het beslag. Voor die doorhaling moet een akte worden opgemaakt. Deze werkzaamheden worden apart aan de verkoper in rekening gebracht, evenals eventuele werkzaamheden op verzoek van de financier verricht met het oog op afkoop van polissen, e.d. Veel van deze werkzaamheden moeten worden verricht 'aan verkopers kant', maar ook de koper kan extra werkzaamheden aan de notaris vragen. Zo kan de notaris adviseren over de 'tenaamstelling' van het aangekochte huis, over eventuele apart op te maken overeenkomsten waarin onderlinge afspraken over de financiering zijn gemaakt, het afspreken van een zogenaamd verblijvensbeding, enz. In het algemeen kunnen zowel verkoper als koper in de verkoop van de woning aanleiding zien de notaris advies te vragen over al eerder opgemaakte of in de toekomst op te maken huwelijks- of registratievoorwaarden, testamenten, samenlevingsovereenkomst, enz. Zoals u ziet zijn er bij de aankoop van een huis veel 'gebruikelijke' werkzaamheden, maar er kunnen zich ook extra of vervolgwerkzaamheden voordoen - en in het algemeen werkzaamheden die duidelijk afwijken van hetgeen gebruikelijk is - die de notaris extra in rekening kan brengen. Wanneer u de notaris om een offerte vraagt is het daarom raadzaam de notaris te vragen zo nodig duidelijk te maken voor welke werkzaamheden de verstrekte offerte bedoeld is. Tenslotte zal het ook voor kunnen komen dat een van partijen voor een deel van de extra werkzaamheden of voor advies een andere notaris inschakelt. De kosten van deze notaris komen voor rekening van die partij.

Bij het opmaken van een hypotheekakte kunnen extra werkzaamheden gelegen zijn in het opmaken van een notariële volmacht indien u onverhoopt niet bij het ondertekenen van de akte aanwezig kunt zijn.

Hoewel de hypotheekakte zekerheid verstrekt aan de financier (indien u niet volgens afspraak betaalt mag de financier de woning verkopen en uit de opbrengst als eerste zijn vordering innen), is meestal afgesproken dat het notarieel honorarium en de kadasterkosten voor rekening van de geldlener komen. Dit geldt ook voor eventuele extra werkzaamheden die de notaris op verzoek van de financier verricht.

Naast de koopsom en de notariskosten zijn er ook andere kosten:

1. Overdrachtsbelasting
   Over de koopsom van het huis wordt meestal door de koper (kosten koper) 2% (soms 6%) overdrachtsbelasting betaald. Over roerende zaken (inboedel) wordt geen overdrachtsbelasting berekend. De waarde van meegekochte inboedel moet apart in de leveringsakte worden vermeld. Verder dient een notaris een verklaring onder de akte te zetten. Hierin moet worden vermeld welke roerende zaken zijn verkregen en voor welk bedrag. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de belastingdienst.
2. Omzetbelasting
   U betaalt geen overdrachtsbelasting maar wel omzetbelasting (BTW) als u als eerste bewoner een nieuwbouwhuis koopt. De BTW is doorgaans in de koopsom begrepen. Bij gedeeltelijke nieuwbouw bent u over het nieuwe deel ook BTW verschuldigd.
3. Makelaarscourtage
   Als u voor de koop of verkoop gebruik maakt van de diensten van een makelaar bent u hem provisie schuldig.
4. Kadaster
   Aan inschrijving van de eigendomsoverdracht in de openbare registers en het onderzoek van de notaris voorafgaand aan de leveringsakte zijn kosten verbonden. Deze kosten worden via de notaris aan het kadaster betaald.
5. Zakelijke lasten en belastingen. Ieder jaar moet de huiseigenaar betalingen doen die rechtstreeks betrekking hebben op het huis. Bijvoorbeeld: erfpachtcanon (tenzij afkoop heeft plaatsgehad)
   gemeentelijke onroerende zaak belasting
   bijdragen aan het hoogheemraadschap of poldergelden
   rioolrecht.

De nieuwe eigenaar betaalt zijn aandeel voor de rest van het jaar terug aan de verkoper. De verrekening geschiedt via de notaris. De koper heeft recht op een overzicht van de lasten en belastingen.

De eigendom van een huis kan niet zonder tussenkomst van de notaris worden overgedragen. De notaris maakt de leveringsakte en de eventuele hypotheekakte en laat deze in zijn aanwezigheid ondertekenen. Daarna zorgt hij voor inschrijving van deze akten in de openbare registers. In de regel wijst de koper van een huis de notaris aan.

De notaris is een jurist met veel ervaring op het gebied van onroerend goed. Schakel hem al in voor het opstellen van de koopakte. Hij adviseert u en nodigt beide partijen uit om elkaar de nodige informatie te verschaffen.

De notaris wikkelt ook het financiële deel van de transactie af. De koper (en/of diens hypotheekbank) dient het verschuldigde tijdig voor het tekenen van de leveringsakte naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken. De verkoper krijgt de koopsom na aftrek van de aflossing van eventuele hypothecaire leningen als zeker is dat ook hij aan zijn verplichting om een onbelast huis te leveren heeft voldaan. Dit is meestal 1 of 2 werkdagen na het passeren van de transport- (en hypotheek-)akte. De notaris zorgt ervoor dat de hele transactie naar behoren verloopt.

Onder een appartementsrecht wordt volgens de wet verstaan: een aandeel (bijvoorbeeld één/dertigste) in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning of een winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel is afhankelijk van de grootte van de woning of winkel. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele flatgebouw. Een appartementseigenaar mag als mede-eigenaar alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient [met zijn huisgenoten], de zogenaamde gemeenschappelijke ruimten. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als privégedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en [behoudens hierna te noemen uitzonderingen] ook niets over te zeggen.

In de meeste papieren die men als koper van een appartementsrecht krijgt, worden altijd wel één of meer bepalingen van de wettelijke regeling over appartementsrechten vermeld. Het is dan ook goed om te weten dat deze regeling in de wet te vinden is in de artikelen 106 tot en met 147 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten [ook wel appartementen, flatwoningen of flats genoemd] aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. Maar ook kleinere eenheden kunnen appartementsrechten zijn: een benedenwoning met één of meer bovenwoningen of zelfs een aantal vrijstaande woningen, zoals een complex woningen voor ouderen en vakantiewoningen. In het kader van dit onderdeel van de site spreken we vooral over flatgebouwen, maar in principe geldt hetzelfde voor alle andere vormen, waarin wij appartementsrechten tegenkomen.

Als u in een flatgebouw woont, zit u in een leefgemeenschap met eigen regels. Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, in het reglement van splitsing en in een eventueel later vastgesteld huishoudelijk reglement. In dit laatste staan veelal regels, opgesteld door de eigenaars tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische aard: wanneer mag de was buiten gehangen worden, hoe laat gaat de voordeur dicht, mogen er plantjes in de hal worden geplaatst enz. Een eigenaar die een regel van het reglement overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete worden opgelegd ten bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de toegang tot z'n appartement worden ontzegd. U doet er goed aan kennis te nemen van de inhoud van het huishoudelijk reglement vóórdat U besluit tot aankoop van een appartementsrecht. Het huishoudelijk reglement kan worden gewijzigd in een vergadering van eigenaars met een meerderheid die uit de statuten blijkt.

De eigenaar van een flatwoning betaalt periodiek - meestal per maand of per drie maanden - aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde servicekosten. Indien het flatgebouw een centrale verwarming heeft, gaat al direct zo'n 35 á 50% van de bijdrage in de servicekosten naar stookkosten en ketelonderhoud. Verder gaat een deel van de bijdrage naar zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, afhankelijk van de grootte van z'n appartement. Ook wordt van de bijdrage een deel gereserveerd voor incidentele zaken, zoals voor onderhoud van het metselwerk en het binnen- en buitenschilderwerk, vernieuwing van het dak, onderhoud en vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie en eventueel warmwaterinstallatie, en onderhoud liftinstallatie. Dit onderhoud moet het bestuur uit de gereserveerde pot betalen.

Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in rekening gebracht.

Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw; dit heeft gevolgen voor de verzekering. De eigenaar heeft er namelijk belang bij dat niet alleen de gedeelten van het gebouw die hij in privégebruik heeft voor de volle waarde verzekerd zijn, maar ook het hele gebouw. Als dit niet gebeurt, ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal worden hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen voor een collectieve verzekering. Helaas wordt deze regeling in de praktijk niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleine splitsingen in 2 of 3 appartementsrechten. Van een collectieve verzekering komt dan weinig terecht. Het is dan in ieder geval verstandig als de eigenaars zelf hun appartementsrecht verzekeren, zo mogelijk bij dezelfde verzekeringsmaatschappij. Omdat verzekering van een individueel appartementsrecht soms tot complicaties kan leiden, verdient een collectieve verzekering altijd de voorkeur. Collectieve verzekeringen moeten volgens het reglement worden afgesloten door het bestuur.

n het reglement kunt u nalezen welke kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn en welke niet. Verder staat er ook in voor welk deel u moet bijdragen in die kosten. Een voorbeeld: het onderhoud van het dak komt voor rekening van de eigenaars gezamenlijk; de reparatie bedroeg € 5.000. Volgens het reglement moeten de 10 eigenaars elk 1/10 deel bijdragen, dus € 500 per eigenaar. En zo gaat het ook met alle andere gezamenlijk te dragen kosten. Van de inkomsten en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een exploitatieoverzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en vooral waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten op te stellen voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in een vergadering deze financiële jaarstukken goed te keuren.

Een niet-actieve vereniging van eigenaars zal bovenstaande zaken niet zo goed op orde hebben. Voor het groot onderhoud bestaat dan geen spaarpotje. Om in urgente situaties problemen tussen de bewoners te voorkomen, is het raadzaam om in ieder geval één keer per jaar bijeen te komen om [financiële] afspraken te maken.

In officiële stukken heet een flatwoning 'het gedeelte van het gebouw, dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. Dat is een mond vol en daarom spreken we liever van privé-gedeelte, flat of appartement. Dat is uw eigen terrein. Daar heeft een ander, ook de vereniging, niets over te zeggen. Behalve natuurlijk het recht dat de vereniging heeft om een bewoner/eigenaar die het reglement overtreedt uiteindelijk via de rechter uit zijn flat te zetten. U maakt wel deel uit van een leefgemeenschap en dat schept verplichtingen. Waar het op neerkomt, is dat u datgene nalaat waar een andere bewoner hinder van kan ondervinden.

In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat u met uw privé-gedeelte mag doen. U mag verven, behangen, stofferen en zelfs vertimmeren, als u daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten houdt. Bij omvangrijke veranderingen moet u vooral overleg plegen met het bestuur om gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde aanpak van uw verbouwingsplannen is. Hoort bij uw privé-gedeelte ook een tuin, dan bent u vrij deze te gebruiken zoals u wilt, binnen de grenzen van wat normaal geacht wordt. In de tuin bouwen [een tuinhuisje, schutting o.i.d.] is echter in de regel niet toegestaan.

Zoals voor de hand ligt, zijn entree, hal, trappen en trappenhuizen, galerijen en terrassen, liften, gangen naar en tussen de bergingen en een bij of om het gebouw liggende groenstrook voor gemeenschappelijk gebruik. Het reglement haast zich daarbij te vermelden 'volgens de bestemming daarvan'. Die zal in het algemeen niet moeilijk te raden zijn. Maar bij grotere flatgebouwen, en vooral groepen van gebouwen met onderlinge verbindingen, ligt dat wat anders. Daar zijn zoveel gemeenschappelijke ruimten, dat het best mogelijk is, bijvoorbeeld 's avonds, een hal te gebruiken voor een bijeenkomst van de flatbewoners. Er zijn zelfs wel flatgebouwen met een aangebouwde recreatiezaal. Dit is een gemeenschappelijke ruimte en het gebruik daarvan zal dan het beste in een huishoudelijk reglement geregeld kunnen worden. Soms wordt zo'n ruimte overdag verhuurd aan clubs en staat de ruimte 's avonds ter beschikking van de bewoners. Zo'n regeling kan heel gunstig zijn voor de kas van de vereniging, hoewel het hierbij oppassen geblazen is. In de eerste plaats kan de vereniging daarbij belastingplichtig (vennootschapsbelasting, omzetbelasting) worden en verder loopt de vereniging een bedrijfsrisico bij de exploitatie van de sportzaal, waarvan men zich mag afvragen of dit op de eigenaars mag drukken.

Het bestuur ziet toe op het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, op vernieuwingen en ook op eventuele verfraaiingen.